Заверяй и проверяй: сделки физлиц с жильем хотят проводить через нотариуса
В России могут сделать обязательным нотариальное оформление сделок с недвижимостью между гражданами. Законопроект, разработанный депутатами Московской областной думы, в ближайшее время внесут в Госдуму. Его авторы считают, что инициатива поможет защитить собственников жилья, снизить риск мошенничества и сократить число судебных споров. В Госдуме инициативу в целом поддерживают, хотя признают: дополнительные гарантии безопасности могут обернуться для участников сделок новыми расходами. О том, как будет работать механизм, — в материале «Известий».
Зачем нужно нотариальное удостоверение
С 2016 года через нотариуса обязательно оформлять сделки с долями в праве общей собственности на недвижимость, операции с имуществом подопечных, а также продажу жилья, принадлежащего несовершеннолетним или ограниченно дееспособным гражданам. Кроме того, нотариус требуется при заключении соглашений о разделе общего имущества супругов и брачных договоров. А с 2024 года — и при оформлении дарения жилья. В марте 2026-го правительство РФ одобрило законопроект об обязательном нотариальном удостоверении договоров ипотеки между физическими лицами. Мера разработана в рамках плана по «обелению» отдельных секторов экономики и направлена на защиту граждан от нелегальных кредиторов, выдающих займы под залог жилья.
Остальные операции с недвижимостью могут проводиться без нотариуса: сторонам достаточно просто заключить договор в письменной форме.
Как сообщил «Известиям» председатель регионального парламента Игорь Брынцалов («Единая Россия»), депутаты предлагают ввести обязательное нотариальное удостоверение всех сделок по продаже недвижимости между физлицами. Предложение планируется рассмотреть на 140-м заседании Мособлдумы, а затем — передать в Госдуму, выяснили «Известия».
— Нотариус имеет больше возможностей получить и проверить информацию, оценить документы, состояние сторон, — отметил Игорь Брынцалов. — В случае нотариального сопровождения вероятность потерять имущество и признать сделку недействительной ничтожно мала.
Кроме того, это позволяет застраховать расчеты через публичный депозит: деньги покупателя не смогут уйти к мошенникам до регистрации — ведь нотариус несет полную имущественную ответственность за причиненный по его вине ущерб.
Сейчас федеральный тариф за нотариальное удостоверение сделки не превышает 20 тыс. руб., отметили в Мособлдуме. При этом затраты на риелтора составляют порядка 3-5% от суммы сделки. А в случае судебных разбирательств издержки на адвоката оказываются примерно на 198% выше стоимости услуг нотариуса.
При этом в последние годы резко возросло число преступлений на рынке недвижимости, нарушений прав собственников, судебных споров, говорится в пояснительной записке к законопроекту. По данным МВД, около 5–7% сделок с проходит с нарушением закона. Предполагаемый ущерб от мошеннических схем демонстрирует рост: с 3,11 млрд руб. в 2018-м до 9,92 млрд руб. в 2024 году, а за 10 месяцев 2025-го уже достигает 10,72 млрд руб.
«По неофициальной статистике эти цифры гораздо больше. Только за 2024 год в Москве владельцы 93 квартир, находясь под воздействием обмана, лишились единственного жилья», — сказано в документе.
Авторы инициативы подчеркивают, что преступления в сфере недвижимости редко раскрываются, и вернуть похищенные деньги бывает очень сложно. При этом нередко такие схемы реализуются людьми, которые оказывают посреднические услуги при купле-продаже жилья.
По данным Федеральной нотариальной палаты, только за последние несколько лет было выявлено свыше тысячи фактов обращений с поддельными документами.
Введение обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимостью между физлицами поможет снизить финансовые издержки участников. Эти расходы несопоставимы с ущербом от мошенничества. Кроме того, мера уменьшит нагрузку на бюджет за счет сокращения затрат государства на противодействие таким преступлениям, подчеркивается в пояснительной записке.
Как нотариусы проверяют сделки
В последнее время власти и эксперты всё чаще предлагают ввести обязательную нотариальную форму для сделок между гражданами, указывая на накопившиеся проблемы на рынке вторичной недвижимости, сообщили в Федеральной нотариальной палате.
Жилье продолжает дорожать, а на рынке растет число неквалифицированных посредников и псевдоспециалистов, не способных обеспечить юридическую чистоту сделки. При этом уровень правовой грамотности граждан остается невысоким. В таких условиях нотариальное удостоверение помогает защитить участников рынка от мошеннических схем и снижает риск судебных споров в будущем, пояснили в ведомстве.
Принципиальным является и тот факт, что каждый нотариус в стране по закону несет имущественную ответственность за удостоверенные им сделки. В случае ошибки пострадавший получает полную компенсацию ущерба.
«Введение обязательной нотариальной формы для сделок снижает их стоимость в силу уже действующего законодательства. Федеральный тариф, закрепленный в Налоговом кодексе, составляет 0,5% от суммы договора с максимальным пределом 20 тыс. руб. Также оплачивается региональный тариф. Например, в Москве сегодня он составляет от 10 до 11 тыс. руб.», — добавили в ФНП.
То есть если квартира стоит даже 150 млн руб., за нотариальное удостоверение ее купли-продажи понадобится заплатить максимум 31 тыс. руб. — со всеми проверками, направлением документов на госрегистрацию и ответственностью за результат.
«Когда стороны сделки не удостоверяют ее у нотариуса, они тратятся на разного рода посреднические услуги, которые зачастую оказывают дороже обращения к нотариусу и при этом фактически не дают участникам сделок правовых гарантий. В частности, речь о титульном страховании, расчеты через аккредитив и правовом сопровождении риелтора или цифровой платформы в части правовой проверки. Сюда же можно включить последующие затраты в случае приостановки регистрации, спора или оспаривания сделки», — добавили эксперты ФНП.
Так, если отказаться от услуг нотариуса и оформить сделку с квартирой стоимостью, например, 11 млн руб. в простой письменной форме, то в случае судебного спора согласно актуальным госпошлинам придется заплатить около 90,5 тыс. руб. И это без учета расходов на адвоката или юриста.
Также эксперты считают, что для повышения безопасности сделок купли-продажи жилья наряду с обязательным нотариальным удостоверением необходимо законодательно закрепить принцип неоспоримости нотариальных сделок. По их мнению, это поможет сделать рынок вторичной недвижимости более стабильным.
Как пояснили в Федеральной нотариальной палате, в таком случае добросовестный покупатель, выполнивший все условия нотариально удостоверенного договора, будет лучше защищен от риска утраты недвижимости через суд. Оспорить такую сделку удастся лишь при доказанной ошибке нотариуса. При этом покупателю гарантируется возмещение ущерба за счет страхования ответственности нотариуса и его личного имущества.
Поможет ли инициатива в борьбе с мошенничеством
Для большинства граждан квартира или дом являются самым ценным имуществом, поэтому дополнительная правовая проверка при их продаже оправдана, считает член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский.
— Нотариус проверяет личность и полномочия сторон, документы на объект, наличие обременений, выясняет волю участников сделки и разъясняет им правовые последствия, — напомнил парламентарий. — Это снижает риски и формирует дополнительную доказательственную базу на случай спора. Вместе с тем нотариальное удостоверение нельзя воспринимать как абсолютную гарантию.
По словам депутата, нотариус не всегда способен установить, что внешне дееспособный человек действует под давлением мошенников. К тому же, и нотариально удостоверенную сделку можно оспорить в суде.
Кроме того, обязательная процедура означает дополнительные расходы и способна увеличить сроки оформления, считает Александр Якубовский.
— Поэтому одновременно с введением такой меры необходимо ограничить совокупную стоимость нотариальных услуг, предусмотреть льготы для социально уязвимых граждан и установить единый стандарт проверки юридической чистоты недвижимости, — подчеркнул он. — В него должны входить фиксация обстоятельств сделки, проверка доступных государственных реестров, безопасные расчеты через депозит нотариуса и оперативная электронная регистрация права.
По мнению депутата, только такой комплексный подход оправдает дополнительную нагрузку на граждан, поскольку она будет компенсирована реальным повышением безопасности сделок.
Управляющий партнер агентства «ВМТ Консалт» Екатерина Косарева добавила, что «мошенникам станет гораздо сложнее жить, если на этапе работы с нотариусом юрист выяснит, нет ли обременений, дееспособен ли человек на момент сделки, все ли документы в порядке».
— Договоры, которые заключаются с участием нотариусов, по статистике труднее и реже оспариваются, — отметила она.
Важную роль играет и механизм публичного депозита, отметила Екатерина Косарева. Средства остаются защищенными до момента регистрации сделки, поэтому в период между передачей денег и оформлением права собственности мошенники не смогут ими завладеть.
— При этом у нотариуса есть огромный стимул соблюдать требования закона, так как он лично несет имущественную ответственность, — отметила эксперт. — Но дополнительные преграды — это дополнительные издержки для обеих сторон. Уплата федерального и регионального тарифов неприятным грузом ложится на плечи участников сделки.
Кроме того, даже при введении дополнительных мер защиты участники не будут полностью защищены от формального подхода, глубинная проверка может оказаться недостаточной, особенно если такую работу доверить стажерам и практикантам-помощникам, добавила юрист.
Основным итогом введения новых правил, по мнению экспертов, станет повышение правовой грамотности участников сделок на всех этапах. Вместе с тем вырастут и финансовые, и временные издержки.
Фото: ИЗВЕСТИЯ/Полина Фиолет
