Откуда берутся обманутые дольщики? // "Томская неделя" № 31 от 03.08.2012

Официально в нашей обла­сти такая постановка вопроса считается даже неприличной. Может быть, потому, что са­мые распространенные вариан­ты ответов на него по смыслу прямо противоположны. С одной стороны, с официаль­ной – пострадавшие сами вино­ваты, что согласились на явно не­законные варианты приобретения жилья, по форме напоминающие финансовые пирамиды. Знают, что могут быть обмануты, а все равно идут. Что поделаешь, если в нашей стране вера в чудо и стремление к халяве никого еще не научили раз­умной осторожности.

С другой стороны, по логике са­мих пострадавших – в нашей стра­не от нас ничего и никогда не зави­сит. Начальство все равно обманет. Другие же подписывали те же са­мые бумаги и квартиры получили, а нам просто не повезло. Пошумим хорошенько, деньги из бюджета на строительство наших домов все равно выделят. А эти политические споры про выборы депутатов и об­ман избирателей нашей обычной жизни не касаются. Они там вечно чего-то делят, простому человеку не разобраться.

Подобные отзывы стали прихо­дить в редакцию «Томской НЕДЕ­ЛИ» после публикации в прошлом номере статьи о страданиях лидера инвалидов и пенсионеров Совет­ского района Зинаиды Кочерги, лишившейся квартиры из-за обма­на Владимира Замощина, которо­му она на двух выборах помогала стать депутатом городской Думы Томска. Некоторые из звонивших даже обвиняли редакцию в обмане, потому что, по их мнению, предва­рительные договора об участии в долевом строительстве давно уже стали законным способом приоб­ретения квартир. Иначе бы их не стали так массово заключать. Если все это происходит в нарушение закона, куда смотрит государство и правоохранительные органы?

Как я подписала «филькину грамоту»?

Одиннадцать лет назад я тоже так думала, когда пришла в офис СУ-13 для приобретения жилья. Хоть денег было не так уж много, но за них в 2001 году можно было купить квартиру в панельном доме в отдаленном районе. Но хотелось более качественную и поближе к центру. К тому же, СУ-13 считалась наиболее надежной строительной фирмой.

В ее офисе мне предложили не­сколько вариантов. Но наиболее выгодным почему-то оказался не прямой договор, а по уступке «пра­ва требования» с предпринимате­лем, уже поставившим строителям реальные металлоконструкции. Он очень торопился расплатиться со своими поставщиками. Его доку­менты были составлены отделом продаж СУ-13. Их формулировки звучали солидно, печати и подписи не вызывали сомнений. Деньги я ему передала тут же из рук в руки.

Правда, посещение самой строи­тельной площадки вовсе не по­радовало. Там за покосившимся забором был бурьян и мусорная свалка. Правда, до обещанной сда­чи будущего дома оставалось еще два года. Они проходили быстро, а ситуация по адресу Киевская, 13 так и не менялась. Зато появились слухи о том, что проект этого дома до сих пор не готов, сама площадка принадлежит сыну крупного чи­новника и разрешения на строи­тельство тоже нет.

Тогда со своими документами о покупке квартиры я отправилась за разъяснением к заместителю на­чальника областного департамента строительства Ивану Ошкину:

– Бывают же такие сумасшед­шие, – искренне удивился Иван Андреевич, – Вы хоть бы прочи­тали, что подписываете. Это же филькина грамота. Кто-то кому-то поставил металл, а расплатились за него вашими деньгами в обмен на квартиру, которую только соби­раются построить. А документаль­ного подтверждения этому вообще нет. Я бы назвал это просто финан­совой пирамидой.

Но специалисты строительно­го университета, к которым я об­ратилась за разъяснением, чтобы обнародовать эту проблему, по­советовали не торопиться. По их мнению, долевое строительство в Томске действительно имело при­знаки финансовой пирамиды, ко­торая в Москве обязательно бы за­валилась. А в нашем умном городе, где в этом деле одинаково заинте­ресованы не только дольщики, но и сами строители, никогда такого не случится. Местные власти всег­да имеют возможность контроли­ровать ситуацию. Зато большой публичный скандал может зава­лить пирамиду.

Мой дом все-таки построили. Правда, на три года позже, а пло­щадь квартиры оказалась на 6 квадратов меньше. Оказалось, что такая разница вполне традиционна для СУ-13. И это еще по-божески. У других и разница больше, и ка­чество строительства хуже, но взы­скать с них деньги по суду практи­чески невозможно.

Это объяснили судебные приста­вы, которые взыскивали неустойку по моему иску за невыполнение сроков договора. Его удалось вы­играть во второй инстанции, хотя все вокруг убеждали, что у СУ-13 все куплено, в том числе и суды. По словам приставов, таких реше­ний были десятки. В том числе и по другим строительным фирмам, но только у Замощина и ДСК име­лись действующие счета, с которых можно осуществить взыскания. Остальные умело прятали свои деньги. В первую очередь – «Газ­химстройинвест».

Почему закон не работает?

Мой долевой опыт пришелся на время, когда еще не был принят федеральный закон, регулирую­щий процесс долевого строитель­ства. Это произошло в декабре 2004 года. После чего для реали­зации этого закона в департаменте областной администрации появил­ся отдел по осуществлению госу­дарственного контроля и надзора в области долевого строительства. В его функции входит, в том числе, осуществление контрольных ме­роприятий за целевым использо­ванием застройщиками денежных средств, уплачиваемых участника­ми долевого строительства.

Казалось бы, проблема решена. Но именно в это время собственни­ки и руководители фирм, занима­ющихся долевым строительством, дружно стали избираться в депу­таты как областной, так и Томской городской думы.

Я не утверждаю, что именно вследствие этого, но вскоре вы­яснилось, что многие положения закона о долевом строительстве в нашей области не выполняются. Например, форма заключения до­говора с будущими участниками долевого строительства. Закон не называет предварительный дого­вор в числе оснований для привле­чения средств граждан в долевое строительство.

Покупатели ошибочно считают, что заключив предварительный договор купли-продажи, приобре­тают права на строящееся жилье. Одна из звонивших в редакцию обманутых дольщиц пыталась до­казать, что теперь такой договор считается законным. В том числе по решению Томского областного суда.

Но по делу дольщицы, которая расторгла такую сделку и кроме уплаченной по нему суммы потре­бовала от строителей уплату про­центов за пользование деньгами, 9 февраля 2010 года коллегия об­ластного суда признала предвари­тельный договор ничтожным. По мнению суда, «при таких обстоя­тельствах у ответчика отсутство­вало право по принятию денежных средств граждан для создания мно­гоквартирного дома в рамках пред­варительного договора».

В другом судебном процессе по защите прав дольщицы руко­водитель фирмы «Демос» прямо заявил, что «…денежные средства были оплачены истицей по пред­варительному договору в качестве обеспечения выполнения обяза­тельства по заключению основно­го договора. Они не могут одновре­менно считаться принятыми в счет оплаты квартиры по основному (незаключенному договору)». И подпись директора Мальцева А.Б. Значит, это не просто финт юриста в суде, это позиция руководителя строительной фирмы, который бе­рет деньги с дольщиков и молчит. А в суде вспоминает про закон, ко­торый сам же и нарушил.

Контроль, который никому не мешает

Сегодня в Томской области про­блема обманутых дольщиков – одна из самых весомых. Это до­казывают и те огромные суммы, которые регулярно выделяются из областного и городского бюджетов для достраивания домов, которые в свое время обещали возвести всем известные в городе руководи­тели. А ведь это наш общий коше­лек. В том числе и для повышения нищенских зарплат бюджетникам, строительства школ, больниц и детских садов.

Вопросы же к виновникам всего этого беспредела публично зада­вать до сих пор считается непри­личным. Что было продемонстри­ровано отрицательной реакцией областных и городских депутатов на предложение уполномочен­ного по правам человека Нелли Кречетовой провести публичное расследование по одной из самых одиозных фигур – Владимиру За­мощину.

Особенно нервно на это реаги­ровал бывший спикер областной Думы Борис Мальцев. Его опасе­ния понятны. Уже запущен процесс банкротства фирмы его сына. Есть и другие вопросы к одному из быв­ших лидеров строительной отрас­ли. Ведь во время его руководства Думой, по мнению специалистов, не было принято ни одного закона, результатом которого стало бы ре­альное улучшение в сфере жилищ­ного строительства.

То есть официально они вроде бы есть. Например, областной де­партамент строительства ежегодно наказывает тех, кто нарушает пра­ва дольщиков. Так, за последнее полугодие два раза им была прове­рена злополучная фирма «Демос». А в результате проверок ей оба раза были начислены штрафы аж по 5 тысяч рублей. За что именно – на сайте департамента указывать не принято. Получит ли бюджет эти деньги – тоже большой вопрос, поскольку по сведениям службы су­дебных приставов на очереди у «Де­моса» 131 исполнительный лист. В том числе на гораздо более крупные суммы. А Мальцев-младший уже зарегистрировал другую фирму под слегка измененным названием.

Судя по отчетам областного де­партамента, 5 тысяч рублей – наи­более частый вид наказания за выявленные нарушения, которые чаще всего обнаруживаются или по отчетам самих нарушителей, или по жалобам дольщиков.

Так, в прошлом году «составлено 33 протокола об административ­ных правонарушениях в области долевого строительства, вынесено 30 постановлений об администра­тивных правонарушениях с нало­жением административных штра­фов, выдано 18 предписаний об устранении причин и условий, спо­собствовавших совершению адми­нистративных правонарушений».

Реальной оценкой этой чинов­ничьей активности является еже­годное увеличение количества обманутых дольщиков. Правда, в конце своего отчета за прошлый год депутатами было отмечено, что «существующая нормативно- правовая база не учитывает инте­ресы участников долевого строи­тельства в случаях ликвидации организации-застройщика. Дей­ствующим законодательством не учтены возможности обязательно­го страхования рисков участников долевого строительства».

Официально это пожелание должно было бы подвигнуть об­ластных депутатов на создание новых законов, способных учесть защиту интересов участников до­левого строительства. Но у самих депутатов, занимающихся этой проблемой, совсем другие инте­ресы.

Вот как написал об этом один из адвокатов, занимающихся защитой прав дольщиков:

«Знайте, задача схемы отноше­ний между Вами и продавцом – по­ставить Вас в полную зависимость.

В настоящее время застройщика­ми разработаны четыре основных договора на строительство жилья. Их условно можно разделить на две группы: первая группа – «ри­скованные», вторая – «очень ри­скованные».

Рискованные – это договор соин­вестирования и договор переуступ­ки прав требования, они более или менее соответствуют требованиям закона и используются застрой­щиками в основном не для обмана дольщиков, а для ухода от налогов и снижения риска держать ответ­ственность перед Вами.

Очень рискованные – это пред­варительный договор и вексельная схема».

Зинаида Куницына